Bức tranh 2 màu đen – sáng giữa người dân tái định cư ( TĐC) và giới hoặc định chính sách vẫn luôn rõ rệt như vậy từ trước đến này nên đã gây ra nhiều định kiến khó xóa bỏ. Và các chuyên gia cho rằng đã đến lúc phải thay đổi chính sách để bức tranh nhà TĐC sáng hơn.

Bỏ hoang hoặc đến – đi rất nhanh

Mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản yêu cầu UBND TP Hà Nội báo cáo về những tồn tại đối với loại hình nhà ở TĐC. Liên quan tới vấn đề này, giới chuyên gia thẳng thắn cho rằng, một khi bộ khung chính sách còn chưa thay đổi, các điểm hạn chế của dòng sản phẩm này khó cải thiện.

Thực tế, các chương trình nhà ở TĐC tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội vẫn nhận quá nhiều phàn nàn về khả năng tiếp cận, hệ thống chất lượng, dịch vụ nghèo nàn, thiết kế kém và việc xây dựng dưới tiêu chuẩn. Nhiều dự án, người dân chuyển vào và ra rất nhanh. Hệ quả, nhiều khu TĐC như bị bỏ hoang. Trong khi đó, không ít khu nhà ở TĐC rơi vào tình trạng không được sửa chữa, trở nên xuống cấp.

Đơn cử, như khu TĐC OCT (Bắc Linh Đàm) được xây dựng với ba đơn nguyên nhà cao tầng. Song, hiện tại toà số 2 và 3 gần như chưa được sử dụng, cỏ mọc và rong rêu khắp nơi; hệ thống PCCC han gỉ, không có vòi chữa cháy. Ở đơn nguyên số 1, dù số hộ chuyển về ghi nhận đông đúc nhất, nhưng luôn sống trong cảnh thấp thỏm. Theo phản ánh của anh Nguyễn Văn Thuận, căn hộ gia đình anh hiện xuất hiện nhiều vết rạn, nứt. Thậm chí, khi có mưa lớn, nước còn ngấm qua cửa sổ tràn vào nhà. Nghịch lý ở chỗ, đơn vị quản lý không có, toàn phải mượn người bên Khu đô thị Linh Đàm sang trông giúp nên dân không biết… kêu ai (!?)

Gần đây nhất, tình trạng gần 400 hộ dân ở Hà Nội “quay lưng” với suất mua nhà TĐC còn được phản chiếu rõ nét trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Cư dân thuộc diện TĐC nhận nhà rồi chuyển nhượng chiếm tỷ lệ đến 70 – 80%. Khu TĐC Bình Khánh (quận 2, TP Hồ Chí Minh) có quy mô 12.500 căn hộ, hiện đã hoàn thiện. Tuy nhiên, phần lớn các block nhà vắng người ở. Trên các trang mạng chuyên giao dịch dạng nhà TĐC, hoạt động rao bán (chênh hàng trăm triệu đồng) vẫn diễn ra sôi nổi, công khai.

Theo Nghiên cứu của Tổ chức UN-Habitat thì hai điều bảo đảm cho sự thành công của quá trình TĐC. Thứ nhất là chất lượng: Một mảnh đất sẽ được coi là phù hợp cho việc TĐC nếu nó cung cấp cho người dân khả năng tiếp cận với cơ sở hạ tầng cơ bản và không có những mối nguy hại về thể chất, môi trường hoặc sức khỏe. Thứ hai là vị trí: Khu đất mới phải cho phép người dân duy trì hoặc xây dựng lại được sinh kế, mạng lưới xã hội và chiến lược tồn tại với sự gián đoạn tối thiểu, do đó vị trí mới cần phải gần với cơ hội việc làm, dễ dàng tiếp cận các dịch vụ công cộng như trường học, trạm y tế, các ngân hàng và các đầu mối giao thông.

Đặt dân ở vị trí trung tâm quy hoạch

Thực tế, mỗi đợt giám sát của HĐND TP Hà Nội cũng chỉ rõ các vấn đề tồn tại trong rất nhiều năm của dòng sản phẩm nhà TĐC nhưng chậm được khắc phục. Cụ thể, việc thiếu đồng bộ về cơ sở hạ tầng, sử dụng quỹ nhà trái quy định, chậm thành lập Ban quản trị toà nhà, không đảm bảo sửa chữa, bảo trì thường xuyên, hay những vi phạm trong thu tiền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng 1 (phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Nhà nước, nguồn thu phải nộp vào ngân sách)…

Bàn luận về tình trạng này, theo TS. Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phần lớn người dân không muốn cản trở một dự án phát triển đô thị quan trọng, nếu dự án này thực sự vì mục đích tốt đẹp. Nhưng trường hợp nhu cầu của họ không được tôn trọng và quá trình di chuyển để nhường chỗ cho dự án được thực hiện mà không có sự tham gia của họ, họ có thể sẽ không hợp tác.

“Giải quyết nhà ở TĐC cần hài hoà lợi ích: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Mấu chốt, người dân TĐC nên được xem xét là hạt nhân của mối quan hệ. Hiện quyền lợi của người TĐC xác định trong khung cơ chế, khung giá theo quy định của Nhà nước (khái niệm sát giá thị trường đến nay chưa cụ thể). Bởi vậy, chủ trương xem xét đến vai trò của dân chưa tính tới mong muốn (kể cả đóng góp) để hướng tới chỗ ở có chất lượng tốt hơn. Vì vậy, Nhà nước phải có sự hỗ trợ về quy hoạch, xây dựng dự án, hỗ trợ về cơ sở hạ tầng” – ông Hùng đặt vấn đề.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Quang – Giám đốc UN-Habitat cho rằng, sự tham gia trực tiếp của người dân trong mọi giai đoạn TĐC là cách tốt nhất để giảm xung đột. Cư dân phải được tiếp cận vào tất cả các bước của quy hoạch, xác định ngày tháng di dời, tổ chức vận chuyển, lựa chọn khu TĐC mới, thiết kế bố trí cộng đồng, nhà ở, các hệ thống cơ sở hạ tầng và quản lý quá trình phân bổ. Chủ trương đặt hàng nhà TĐC cần thực hiện cơ chế đấu giá công khai những lô đất dự kiến xây nhà TĐC để lựa chọn những đơn vị đủ uy tín, năng lực để triển khai với mức giá phù hợp. Cùng với đó, cần có cơ chế phối hợp- giám sát chặt chẽ chất lượng và tiến độ đưa vào sử dụng.

Khuyến khích TĐC bằng tiền, nhưng cần đưa ra cách thức cụ thể. Không nên đưa tiền đền bù rồi để người dân muốn làm thế nào thì làm. Bởi, không phải người dân nào cũng có khả năng sử dụng tiền đền bù một cách hợp lý. Thực tế đã có tình trạng dân nhận tiền rồi tiêu pha lãng phí, nảy sinh tệ nạn xã hội, tiền hết mà nhà chưa lo được. Do đó, phải có cơ chế chính sách giúp người dân ổn định cuộc sống nhanh nhất” – Nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng, PGS.TS Trần Chủng nhấn mạnh.

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội TS Đào Ngọc Nghiêm: Quy hoạch nhà TĐC phải tính đến vai trò của dân. Mỗi khu vực phải có một vị trí nhất định, giải phóng dự án phải điều tra xem dân làm ở đâu, sống thế nào để bố trí chỗ ở thích hợp chứ không thể nhồi nhét dân vào khu TĐC có sẵn. Trong Luật Nhà ở đã nêu rõ, nhà TĐC phải xem xét dưới đa dạng hình thức, không phải chỉ có nhà ở, mà phải hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông… với cơ chế thích hợp. Quy hoạch nhà TĐC cũng phải gắn với các dự án trước và có điều tra thực tiễn. Nói cách khác là phải xây dựng một ngân hàng nhà TĐC, rồi sau đó từ mỗi dự án có vị trí nhất định để huy động người dân.

Trong ngân hàng này có cả những nhà đã xây dựng, và những hình thức khác. Ví dụ nếu dân không muốn hoặc không thể mua ngay được thì họ có thể mua trả góp. Thậm chí có những cơ chế TĐC còn có dạng thuê mua chẳng hạn. Tóm lại phải đa dạng hình thức đối với nhà ở TĐC, lập ngân hàng thì phải bao gồm TĐC bằng nhà, TĐC bằng tiền, và TĐC bằng ưu đãi ở các khu vực.

Theo kinh tế và đô thị

like0